Общие сведения
1.1 Определение задания на оценку
По поручению Заказчика Экспер - оценщик производит оценку ликвидационной стоимости объекта недвижимости: незаконченное строительство коттеджей , расположенных на 17 км слева от трассы Краснодар-Ростов-на-Дону, южнее пос.Октябрьский.

1.2. Заказчик.
Ликвидационная комиссия ООО "Инсар" в лице конкурсного управляющего Середина Михаила Александровича.

1.3. Оценщик.
Предприниматель УГРАК В.И. Сертификат оценщика №847 от 5 ноября 1994 года, выданный Российским Обществом Оценщиков и Государственным институтом проблем приватизации Госкомимущества РФ. Свидетельство №17869, ИНН 231100006041.

1.4. Эффективная дата оценки.
25 октября 1999г.

1.5. Цель оценки.
Определение ликвидационной стоимости коттеджей с целью продажи.

1.6. Применяемые стандарты оценки.
Оценка выполнена в соответствии с Международными стандартами "TIAVSC" и стандартами РОО.

1.7. Форма отчета.
Письменная , повествовательная.

1.8. Процедура оценки.
Процедура оценки включает следующие шаги: подбор и анализ исходных данных, интервью с руководителями и собственниками , изучение проектно-сметной документации и технических паспортов, изучение нормативной, технической и специальной литературы, работа эксперта по определению ликвидационной стоимости объекта, составление отчета по оценке.

2. Краткое описание объекта.
В соответствии с Постановлением Главы Администрации г.Краснодара № 149 от 23.03.93г. фирме "Инсар" для разрешения программы "Екатеринодар-жилье-центр" выделены городские земли (площадью 18га) в южной части пос.Октябрьский под строительство жилых коттеджей для переселения граждан Ленинского района , стоящих в очереди на улучшение жилищных условий (договор временного пользования землей от 26.05.93г.). Общая строительная площадка пл.26га, расположена от автострады Краснодар-Ростов-на-Дону на 17-ом км., южнее пос.Октябрьский.
Генеральным планом застройки пос. Октябрьский предусмотрено строительство 152 жилых домов по семи различным типам общей приведенной площадью 29990 кв.м. , при этом общая жилая площадь застройки - 14226 кв.м. Дома-коттеджи 2-х этажные , из 4-х, 5-и и 6-и комнат.
Фотоснимки домов - коттеджей на стадии строительства разной степени готовности.
Проектируемый участок находится между р.1-я Понурая и Ростовским шоссе и входит в границы генерального плана, совмещенного с проектом детальной планировки пос. Октябрьский.
На территории застройки главной является въездная улица с автотрассы через территорию общественного центра и на мост в северную часть существующего поселка. Весь массив находится вдоль этой дороги слева. Параллельно въездной дороге через массив проходят еще две дороги , одна из которых находится с другой стороны массива. По направлению к речке, перпендикулярно въездной , через массив проходят еще пять дорог.
Площадка под строительство представляет собой всхолмленную равнину, перерезанную балками. С запада на восток участок пересекает конденсатопровод диаметром 320 мм. Рельеф спокойный, с общим уклоном к р.Понуре.
Грунты просадочные, вспучивающиеся, с высоким уровнем стояния грунтовых вод, что требует увеличения затрат по усилению фундаментов за счет устройства дополнительных монолитных армированных поясов и укладки дополнительного ряда стеновых блоков.
На общей площадке нового поселка проектом запланировано строительство торгово-бытового комплекса, культурно-просветительного центра, физкультурно-оздоровительного комплекса, общеобразовательной школы на 630 учащихся, детского сада-ясли на 160 мест и открытой спортивной площадки ( эта площадка еаходится в нижней части массива).
Верхняя часть массива , примыкающего к речке , шестью улицами делится на четыре подмассива : два (А,Г) размерами 120м х 200 м ("срезанные" - без четырех участков каждый) и два (Б,В) размерами 120м х 280м. Всего в массиве 96 участков по 12 соток (20 уч. Размерами 30м х 40м и 76 уч. Размерами 20м х 60м).
Нижняя часть массива , примыкающая к пустырю , через который проходит конденсатопровод , пятью улицами делится на три подмассива. Один (Ж), размерами 40м х 240м (без двух резервных) , состоит из восьми участков размерами 29,25м х 41м, двух участков размерами 34,3м х 35м, шестнадцати участков размерами 20,5м х 58,5м и одного участка размерами 35м х 48,4м. Эти два подмассива разделены на приусадебные участки полностью, а на третьем (Д), размерами 180м х 240м, состоящего из восьми участков по 12 соток (30м х 40м), десяти участков по 12 соток (60м х 20м) и семи участков со "срезанной" одной стороной (4уч. По 1155 кв.м., 2 уч. По 1200 кв. м., 1 уч. 1300 кв.м.), кроме участков , находится канава и пустырь. Под приусадебные участки приходится 67600 кв.м. Два резервных участка занимают площадь по 12 соток (30м х 40м) каждый.

Реконструирована подстанция ПС 35/10 КВ с расширением РУ-10 КВ, начато строительство ЭТП-160. Предусматривается строительство магистрального водовода с узлом водозаборных сооружений с насосными станциями 1-го и 2-го подъема и резервуарами запаса на хозпитьевые и противопожарные нужды, устройство компостирующих биотуалетов, предназначенных для переработки фекальных отходов в индивидуальных ж/домах при отсутствии канализации. Отопление автономное для отдельно взятого коттеджа с помощью котлов.
Проектное решение по газоснабжению поселка отсутствует.

Участок строительства относится к III Б климатическому району и характеризуется следующими показателями:
Вес снегового покрова 50кГ/м2
Скоростной напор ветра 48кГ/м2
Глубина промерзания грунта 0.8 м
Расчетная сейсмичность района 6 баллов.

Класс здания - II, степень огнестойкости здания - III

Характеристика оснований и конструктивов строящихся домов:
Основание - гравийно-песчаная смесь, толщ. 70 мм, втрамбованная в грунт. Армированный бетонный пояс толщиной 250 мм, бетон Б-12, Ф-12, А-111.

Фундаменты - сборные из блоков типа ФБС, в два -три ряда по высоте, пояс армированный бетонный толщ. 300 мм.
Гидроизоляция - горизонтальная; 2 слоя рубероида по стяжке из цементного раствора.
Полы - уплотненный грунт , подготовка из ГПС, втрамбованной в грунт, бетон - Б-12, толщ. 80 мм, 2 слоя рубероида по битумной мастике, стяжка цементная толщ. 30 мм, линолеум, паркет.
Стены - тип 1 - монолитный ж/бетон, толщ. 400 мм с облицовкой из кирпича Ново-Кубанского; тип2- кирпичные, керамзитобетонные, толщ.380-510 мм с облицовкой силикатным кирпичом; тип3-комбинированные (объемные блоки серии БКР с облицовкой кирпичом Ново-Кубанским).
Перегородки - кирпичные, толщ. 120мм, 250 мм из к/бетонных мелкоразмерных блоков 200 мм х 200 мм х 400 мм.
Перемычки - тип1 - монолитные, армированные; тип2-3 - сборные ж/бетонные, рядовые усиленного профиля в соответствии с проектом.
Перекрытия - ж/бетонные плиты многопутотные типа ПК-60-15-6 Ат. ПК-63-14, ПК-30-15, толщ.220 мм.
Кровля - черепичная; из асбоцементных листов усиленного профиля; из профилированных алюминиевых листов (обрешетка и стропильная система из бруса хвойных пород).


3. Оценка рыночной стоимости объекта
3.1. Используемая нормативная база и литература.
Обоснованием для определения рыночной стоимости объекта недвижимости ЗАКАЗЧИКА послужили:
1. Письмо Госстроя РСФСР от 12.09.90г. за №15-Д для перерасчета стоимости оборудования из цен 1984г. в цены 1991г.
2. Письмо Госстроя СССР от 06.09.90г. за №14-Д для перерасчета стоимости СМР из цен 1984 г. в цены 1991г.
3. Постановление Госстроя СССР от 11.05.83г. за №94 для перерасчета стоимости СМР из цен 1969г. в цены 1984г.
4. Письмо Госстроя России от 29.12.93г. за №12-349, СНиП 4.07.91 и СНиП 4.09.91 для определения прочих работ.
5. Еженедельный бюллетень товаров и услуг г.Краснодара Pronto.
6. Газетная подборка о сравнительных продажах.
7. Локальные сметы на общестроительные работы на строительство двух этажных жилых 4-х, 5-ти и 6-ти комнатных домов, составленной фирмой "ИНЖИЛ", в ценах 1984 г. по сериям 94-22-01 (02,03,04,05,06).
8. Архитектурные и конструктивные решения по заказам 94-22-04 (05,06).
9. Акты сдачи - приемки выполненных работ.


3.2. Ключевые понятия и определения.
Факторы стоимости. Стоимость определяется количеством одной вещи , которую можно получить в обмен на другую , или соотношением обмена одного товара на другой. Деньги представляют общий эквивалент , с помощью которого обычно измеряется стоимость недвижимости. Стоимость любого объекта не присуща ему, а зависит от взаимосвязи спроса и предложен. Объект также не может стоимости, если он не имеет полезности, иными словами, если он не вызывает желания владеть им, что само по себе - явление относительное. Хотя полезность представляет основу стоимости, она сама по себе не устанавливает стоимость. Ограниченность предложения также должна иметь место для создания значимости. Но ограниченность предложения также должна иметь место для создания значимой стоимости. Но ограниченность предложения и полезность сами по себе все еще не создают стоимости. Другим необходимым элементом для того , чтобы объект имел стоимость (как это определяется оценщиком) является покупательная способность - т.е. способность отдельного лица участвовать на рынке для удовлетворения своего желания владеть данным объектом. Оценщики не создают стоимости. Они объясняют ее, главным образом, на основе анализа рыночной реальности. Расчет рыночной стоимости отражает мнение оценщика в отношении взаимодействия покупателей и продавцов на рынке.
Под термином "рыночная стоимость" в настоящем отчете понимается следующее:
Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену при продаже объекта на свободном конкурентном рынке при соблюдении следующих условий: покупатель и продавец обладают всей полнотой информации для принятия решений, сделка купли-продажи не является вынужденной ни для одной из сторон , принимающей в ней участие. Безусловным для этого определения является оформление сделки в ограниченные сроки при переходе прав собственности от продавца к покупателю.
Ликвидационная стоимость представляет цену, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества в срок, меньше разумно приемлемого для рыночной экспозиции.
Сервитут - не связанный с правом владения интерес , который одно лицо имеет в имуществе другого лица, хотя первое лицо согласно на частичное использование такого имущества в специфических целях.
Изменты представляют собой ограничение прав владельца, которые дают кому-либо или чему-либо специальные права, связанные с объектом недвижимости (но не полный набор прав).

3.3. Выбор метода оценки.
При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода : затратный метод , метод прямого сравнительного анализа продаж, метод капитализации дохода.
Каждый из этих методов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта на основании данных того метода или методов , которые расценены как наиболее надежные.

3.3.1. Затратный метод
Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того , что покупатель , проявляя должную благоразумность , не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величину затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
Затратный метод показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом физического износа, учеличенную на стоимость земли.


3.3.2. Метод прямого сравнительного анализа продаж.
Метод прямого анализа продаж основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсыда следует , что данный метод основывается на принципе замещения.
Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходными с оцениваемымми. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

3.3.3. Метод капитализации дохода
Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель , приобретет недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и , тем самым , выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости, определяются по слледующим критериям :
Тип, качество и обширность информации, на основе которых производится анализ и способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость , такие как использование , потенциальная доходность.

3.4. Процедура оценки
Расчет общестроительных работ , в том числе - земляные работы, фундаменты , перекрытие подвала , стены и перегородки, перекрытия первого и второго этажей и кровля, производился поэлементно, по сметным данным в базовых ценах 1984 года для каждой серии проекта жилых домов.
Итоговая цена на 25 октября 1999 года определена с помощью индекса перехода , с учетом НДС , полученного на основании вышеуказанных писем и постановлений, а также коэффициентов удорожания строительно-монтажных работ и оборудования, используемых проектно - сметными институтами.
Коэффициенты, используемые для определения индекса перехода : накладные расходы - 1.207, плановые накопления - 1.08, индекс перехода в цены 1991г. - 1.616, временные здания и сооружения - 1.029, зимние удорожания - 1.006, непредвиденные затраты - 1.021, НДС - 1.2, коэффициент Центра ценообразования г.Краснодара для объектов строительства - 13.77.

3.5. Определение прав собственности
Оценка объекта проведена для полных прав собственности. Под "Полным правом собственности" понимается осуществление собственником следующего комплекса прав : владения , распоряжения , пользования.
Ограничение настоящих прав определяется условиями , специально установленными государством в отношении их реализации.

3.6. Анализ использования объекта
Понятие наилучшего и оптимального использования подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную пользу. Подразумевается , что определение наилучшего и оптимального использования являетсяя результатом суждения оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым , выражая лишь мнение , а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимости оценки объекта. В результате анализа , можно сказать , что оптимальное использование данного Объекта, т.е. оправданно финансово и разрешено законодательно , достигается при использовании его по данному профилю.

Дорогой сектор загородного строительства - поселки с большими кирпичными домами и широким набором услуг. Они рассчитаны на людей , которые хотят жить в абсолютно комфортном и совершенно безопасном мире и готовы платить за это соответствующие суммы. Застройщики таких поселков должны обладать очень значительным собственным капиталом. Поэтому в большинстве случаев их строят фирмы , входящие в состав финансово-промышленных групп. Один из самых удачных коттеджей поселков Рождественно , из 57 домов , построен в микрорайоне Митино. Он относится к типу "таун-хаус" - блокированные стена к стене постройки. Двухэтажные кирпичные дома , оснащенные автономным теплогенератором, камином , сауной. Из-за блокированной застройки его следует отнести к промежуточному типу : нечто среднее между коттеджным поселком как таковым и просто сверхэлитным городским микрорайоном, обнесенным стеной и имеющим собственную полицию. Цена домов , составляющая в среднем $2000 за кв.м., делает поселок весьма привлекательным : столько же стоит просто очень хорошо отделанная квартира в центре г.Москва.

3.7. Согласование результатов
Оценка была осуществлена затратным методом. Ниже следует краткое обсуждение результата подхода к оценке и обоснование итогового заключения о ликвидационной стоимости объекта.
Оценка по затратам. Этот подход заключен в расчете новой восстановительной стоимости объекта за вычетом всех форм накопленного износа. В связи с договорными обязательствами - земля передана во временное пользование и является муниципальной собственностью. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по строительным затратам. Однако этот метод не учитывает того , когда лбъект является доходной недвижимостью.
Расчет стоимости объекта методом затрат показал следующий результат :
7140000 (семь миллионов сто сорок тысяч) рублей.

4. Заключение Основываясь на фактах , предположениях и примененных в настоящем анализе методиках оценки , которые были обсуждены с администрацией ЗАКАЧИКА , можно сделать следующее заключение :
Ликвидационная стоимость незаконченного строительства указанного объекта по состоянию на 25 октября 1999 года составляет 7140000 (семь миллионов сто сорок тысяч ) рублей.

Полученная оценка рыночной стоимости может в дальнейшем использоваться ЗАКАЗЧИКОМ в качестве отправной точки в ходе переговоров при определении условий кредитования под залог данной недвижимости, продажи имущества , приобретения или сдачу в аренду , внесения вклада в уставной фонд, разделу имущества и .д.